תומר כתב:
אני מסכים איתך על רוב הדברים אבל כשאתה כותב למישהו "אתה נופל בפח של הבנקים" או "זאת בדיוק הנפילה שלך" אתה משקף עמדת עליונות שלהערכתי לא קיימת.
לקחתי, ברוך השם, משכנתא לא רעה בכלל, מכיר כל מיני אנשים שלקחו גם כן. כמו אנשים אחרים ביררתי את הסוגיה לפני ולפנים ואני מאמין שאני מכיר את הנושא מספיק טוב.
הטענה שלי היא שכשמחירי הדירות עולים, מחירי המשכנתאות יורדים. בסופו של דבר לבנקים יש אינטרס למכור משכנתאות, זה קרוב לוודאי אחד המוצרים המניבים שלהם, אם כי לא הרווחיים, כשהביקוש יורד, המשכנתאות מוזלות. גם בנטרול ירידת הריביות זו הנחה שיחסית קל לאמוד אותה והיא לדעתי כל כך מובנת מאליה (לפחות על פי עקומות ביקוש והיצע) שאני לא באמת רואה טעם להתעכב עליה.
לעניין קנסות היציאה, התכוונתי להגיד שכל משכנתא היא סיפור אחר, הן מבחינת מסלול הריבית, הן מבחינת נקודות היציאה, הן מבחינת לוחות ההחזרים. עליות הריביות תשפענה אבל לא בהכרח בצורה קריטית, זה באמת מאוד פשוט. אם לקחת משכנתא והריבית עלתה, אתה יכול למחזר אותה אם אתה רוצה, לקחת בריבית קבועה או משהו כזה.
מסלול הפריים הוא אחד מני רבים, כמו שכתבו כאן הוא מייצג רק חלק מתשלומי המשכנתא ואם הריבית לא תעלה פתאום לשבעה אחוזים במכה, רוב האנשים יוכלו להסתדר.
אגב, אם אין באמת בעיה של היצע, הייתי מצפה שלפחות מחירי השכירות ירדו, אלא אם כן אתה טוען שהמשקיעים מעדיפים לא להשכיר את הדירות כדי לשמר את ערך הנכס.
ובשורה התחתונה, אם המשכנתאות יתייקרו מאוד, אנשים יוכלו למכור את הדירות כדי לכסות את החוב (למעט אלה שיחכו שיעקלו להם אותן). אני מסכים איתך שזה יגרום למיתון, לא מסכים איתך באשר להיקפו, אלא אם כן כמובן הירידה תהיה בחמישים אחוז ככה.
אוקי מקבל את ההערה על הסגנון.
רשמתי לך כבר את זה שהמשפט "כשמחירי הדירות עולים, מחירי המשכנתאות יורדים" הוא לכל היותר קלישאה. כי למעשה אתה מדבר על תהליך שבו מצד אחד החוב שהלווים צריכים לקחת הולך ונהפך להיות גדול יותר כדי לעמוד במחירי הדירות העולות, ומצד שני הריבית ירדה ל-0%. אבל ריבית 0% היא רק נקודת ההתחלה. כשמתסכלים על כל משך ההלוואה, הלווים (שחלק הגדול צמודים באיזו צורה באחד המסלולים) יגלו שהריבית תעלה להם בכמה אחוזים יפים, מה שיהפוך את המשכנתא ה"זולה" עם מרכאות, למשכתנא יקרה בלי מרכאות. ההחזר הכולל כמובן יטפס, וההפרשים האלה יכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש.
הרבה לווים לא לוקחים את זה מספיק בחשבון או חושבים "יהיה בסדר". אז זהו, שלא תמיד...
לבנקים יש אינטרס למכור משכנתאות ברור, אבל הוא לא פשוט ותחת הגבלות. למשל, הם צריכים לעמוד בתנאי הלימת הון של בנק ישראל (לא זוכר בדיוק את המספרים אבל בגדול צריכים לשים בצד כסף על כל כסף שמישהו לווה במשכנתא).
בנקים כמו בנק לאומי למשל כבר הגיעו לתקרה של הלימת ההון ולמעשה כמעט ולא יכולים לקבל עוד משכתנאות חדשות, אז בהחלט יש ירידה בתחרות על הלקוח הקטן. זו אולי גם אחת הסיבות שריבית המשכנתאות עלתה באופן משמעותי בחודשים האחרונים.
ועוד הערה - זה שבנקים נותנים משכנתאות לא אומר שהסיכון בהן הוא בהכרח נמוך. הם תאבי בצע שרק לוטשים על איך לנגוס באזרח ולמקסם את הרוויח בלי היכר. ראינו את זה יפה מאוד בקריסות הבנקים ב-2008.
הפתרון שהצעת "ובשורה התחתונה, אם המשכנתאות יתייקרו מאוד, אנשים יוכלו למכור את הדירות כדי לכסות את החוב (למעט אלה שיחכו שיעקלו להם אותן)" - זה בדיוק מה שיגרור את כדור השלג. הרי מדברים על בעיה רוחבית בציבור רחב ולא בעיה נקודתית של לווה מסוים. אם הרבה אנשים יצטרכו למכור, בסופו של דבר הם ימכרו במחירי הפסד וירידה. מה שיכניס אותם לברוך, ואת המשק למיתון.
גם כל המיחזורים שדיברת עליהם עולים ללווים כסף, הם הרי לא בחינם, אחרת הם כבר היו עושים את זה. בין אם באופן ישיר (בהחזר החודשי או בקנסות מחזור) או באופן עקיף (הארכת משך ההלוואה או פריסה = הרבה יותר כסף לבנק). וכאשר אלפי לווים יתחילו למחזר, לדחות, לצמצם את ההחזרים ולדחות תשלומים, זה סיכון גדול למיתון.
אין שום בעיה של היצע, וכראייה מחירים השכירות כמעט לא השתנו למעט עליה סולידית צמודה למדד, בעוד שמחירי הדיור לקניה עלה בעשרות ומאות אחוזים. התשואה על נכסים להשכרה כמובן ירדה במקביל, וכיום היא מגרדת את 2% בחלק מהמקומות, וזה לפני הוצאות של בלאי, תיווך, עו"ד, זמן שהדירה לא מושכרת וכו'. בהינתן קצב האינפלציה של מעל 1%, יתכן שהתשואה כבר שלילית.
התחבר
הרשמה
בלוגים
שאלות נפוצות
חיפוש
