סל ניוז

זה עדיין לא מסביר למה במקומות אחרים זה כן עובד (שהרי כל הנימוקים הללו - כוחם יפה בכל מדינה, לא רק בישראל)

מתן חודרוב שידר סדרת כתבות על שווקים עם שכר דירה מפוקח. כל מיני סקנדינביות והולנד.
אחרי זה אחרים טענו שהצעירים במדינות האלה מסכנים וחסרי סיכוי להגיע לדירה. במקום להיות תלויים בבעלי הון, חלקם תלויים בגוף אכזר יותר - ממשלה.
תבחר את הצד שאתה מאמין לו
http://www.themarker.com/advertising/1.3630423

נורטון הסביר - במקומות אחרים השכרת דירות זה ביזנס. בארץ זה לא קיים או קיים בכמות מצומצמת מאוד כי רוב בעלי הדירות הם פרטיים.
ובשביל להקים ביזנס כזה צריך או לקנות מאגר של דירות או להקים את הבניין מראש כמיועד להשכרה לזמן ארוך.
לגבי האופציה הראשונה - רוב האנשים לא רוצים למכור כי אין להם מה לעשות עם הכסף, ובהרבה מקרים יש גם היתכנות שיעשו תמ"א או פינוי בינוי שישביחו את הערך של הדירה.
לגבי האופציה השנייה - ליזום, להקים ולמכור דירות בפריסייל זה עסק משתלם יותר מאשר השכרה, כי אתה רואה את התשואה בתוך זמן יחסית קצר במקום לחכות 20 שנה. כתוצאה מכך, כל מכרז קרקע לבניית מגורים שלא מיועדת ספציפית להשכרה מסתיים במחיר גבוה יותר, וליזמים כמובן שאין שום סיבה להפוך את הבנייה להשכרה לזמן ארוך. לאחרונה פורסמו כמה מכרזים של המדינה עם ייעוד ספציפי לדיור להשכרה, חלק באופן מלא וחלק באופן חלקי.

_________________
nothing really matters

אין לי ראש למילים ארוכות וביבלברוקס מן מילה ארוכה שכזאת

חוק מיסוי דירה שלישית הוא לא מושלם, אבל הוא הכי יעיל והכי פחות פופוליסטי ביחס לחוקים הקודמים כמו מע"מ 0 ומחיר למשתכן, שגורמים להגדלת ביקושים וכתוצאה לעליית מחירים נוספת.

חוק מיסוי דירה שלישית הוא חוק שמשפיע באופן ישיר על הביקוש ומקטין אותו, הוא החוק הכי יעיל שיכול להשפיע בטווח הקצר, כי להגדיל הצע הרבה יותר קשה מלהקטין ביקושים, ומה שעוד חשוב שבניגוד להצעות אחרות כמו הקטנת מס שבח הוא לא עולה דבר למשלם המיסים.

יש לחוק הזה חסרונות, כי אין כמעט מהלך כלכלי בלי חסרונות, ויש לו גם חסרונות ספציפיים, הקריטריונים שלו נוקשים מידיי ולא מתחשבים בעלות הנכס, הוא חל על כמות מצומצמת מאוד של נכסים (כמות משקי הבית עם שלושה דירות היא בסביבות 50 אלף בלבד) וכו', אבל זה ללא ספק משהו שישפיע על מחירי הדיור, בניגוד לכל מה שהוצע לפני כן.

מסכים שחוק המיסוי על דירה שלישית הוא חוק טוב. צריך להפוך את ההשקעה בנדל"ן לפחות כדאית כדי להוציא את המשקיעים מהשוק, הם הבעיה הכי גדולה בשוק הזה, ולהוציא אותם בדרך כזו או אחרת (צריך לחשוב מה האופן הכי יעיל לעשות את זה) זה מה שידחוף את מחירי הדיור למטה לערך הריאלי שלהם.
אני גם מבין שמי שכבר קנה דירה ומשלם משכנתא מעדיף שהערך של הנכס שלו יעלה ולא להיפך אבל בראיה של כדאיות כללית לכלל האזרחים המחירים צריכים לרדת.
בקשר ללמה לקנות דירה ולא להשכיר עד גיל 60, זה פשוט. העלות של המשכנתא, אפילו אם היא גבוהה, לא גבוהה בהרבה מהעלות של לשלם שכר דירה. אז חוץ מהביטחון וזה שיש לך נכס שהוא שלך וכו', אחרי ככה וככה שנים של תשלום משכנתא יש לך דירה משלך, אחרי ככה וככה שנים של תשלום שכירות אין לך כלום

_________________
קיופיפלו על שם קיינטל וודס, סקוטי פיפן, לו ריד ולו יהי

מאוד לא מדויק, אחרי שנים של תשלום שכירות יש לך את הסכום שהיית משלם חוץ מהמשכנתא, כמובן שכולל הרווחים שהוא צבר בשוק ההון.

כמו שתומר כתב, אם אתה חי בשכירות, אז את ההון העצמי שהשקעת בדירה אתה יכול להשקיע בשוק ההון, כך שבוודאי יהיה לך משהו משמעותי ביד (בהנחה שאתה מסוגל לנהל את עצמך בצורה סבירה ולא תתפתה לבזבז את הסכום הזה).

מצד שני, כשאתה קונה דירה עם משכנתא, אתה מכניס את עצמך לחוב של מאות אלפי שקלים, אם יווצר מצב שמצד אחד ההכנסה שלך יורדת מסיבה כזו או אחרת או שההוצאות שלך גדלות, ומצד שני, ערך הדירה ירד, אתה בבעייה רצינית. כשאתה בוחר לגור בשכירות אתה לכל הפחות מוריד מעצמך את הסיכון המובנה שקיים בכל חוב גדול מצד אחד, ואם אתה מתנהל נכון, גם אמור להיות לך סכום כסף משמעותי ביד למקרה שתצטרך.

_________________
כורסה נוחה זה התחלה של סוף

כל השאלה כאן היא מה ההפרש בין דמי השכירות החודשיים ובין המשכנתא. אני מניח שאם מסכימים שזה אותו הסכום אז כבר משתלם להשקיע את הכסף בקניית דירה (ההודעה של קיו הניחה שזה הפרש קטן).

_________________
"ונניח שזה נכון - מי ידע מזה?" שמעון מזרחי על פרשת הפיצה
"המזל של מכבי הוא שחסכנו מהם להפסיד מול ירושלים בגמר" (מוטי אמסלם)

כאמור...

בחשבון שטחי (שלא כולל את המיסוי וההוצאות השוטפות על הנכס) ברור לדעתי שבהנחות דלעיל משתלם יותר לקנות בית מאשר לשכור (אלא אם כן אתה עושה בשוק ההון 7% או ששוק הנדל"ן נופל)

לא בהכרח, בהנחה שאתה לוקח משכנתא בסכום משמעותי, אם מחירי הדירות לא ימשיכו לעלות בקצב הנוכחי (או אפילו ירדו) בהחלט יכול להיות שלשכור דירה ולהשקיע את ההון העצמי יהיה משמעותית יותר משתלם. קח בחשבון שכשאתה קונה דירה עם משכנתא, אתה משלם עליה משמעותית מעל הערך ההתחלתי שלה, כי מעבר למחיר הדירה, אתה גם משלם לבנק ריבית, אתה צריך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות כדי לקזז את זה.

_________________
כורסה נוחה זה התחלה של סוף

אתה נופל פה בפח של הבנקים והקלישאות. הריבית הראשונית היא פחות חשובה. יותר משנים אחוזי המימון, גובה החוב, ההחזר החודשי וכמובן המסלולים.
משום מה אנשים חושבים שמשכנתא היא ריצה למרחקים קצרים ולא מרתון. זה גורר שאנשים לוקחים חוב גדול בריבית נוכחית שהיא יחסית נמוכה לטווחים של 25-30 שנה.
במהלך השנים האלה, לאור זה שצפויה עליית ריבית, (להזכיר - רק ב2002 - לא עבר פרה היסטורי - היינו פה עם מעל 9% ריבית!!), ההחזר החודשי יעלה ויעלה.
במקרה של עליה בכמה אחוזים עוד כמה שנים תהיה כאן לא פחות מקטסטרופה למשקי הבית שמינפו את עצמם יותר מדי.
ועל זה נאמר - מה שזול עולה ביוקר.
תמיד עדיף חוב נמוך עם ריבית גבוהה מאשר חוב גדול עם ריבית נמוכה (וכאמור - רק היום היא יחסית נמוכה. כל המסלולים צמודי הריבית יעלו לאורך חיי המשכנתא).
סך ההחזרים לבנק יהיו נמוכים יותר בסבירות גבוהה.

_________________
All Your Dreams Are Made, When You're Chained To The Mirror And The Razor Blade

בתור מי שמצוי מעט בתחום אני מרשה לעצמי לטעון שאתה טועה, לא פח ולא קלישאה ולא נעליים.
יש לא מעט מסלולי משכנתא, חלקם עם ריבית קבועה, חלקם עם ריבית משתנה, חלקם מאפשרים יציאה ללא קנס וחלקם קצת פחות, הכל לפי מה שמתאים לך. כמו בכל שוק של היצע וביקוש, כשמחירי הדיור עולים, הביקוש יורד ויש תמריץ לבנקים לעודד אותך לקחת משכנתא אצלם. זו הסיבה שהמשכנתאות אטרקטיביות יותר.

לנבא קטסטרופות זה הימור די בטוח, אפילו אם זה לא יקרה תמיד אפשר להסביר למה.

מה קשורים הקנסות?

זה בדיוק הנפילה שלך - אתה חושב שהיום, בגלל שהריבית נמוכה וההחזר החודשי נמוך - המשכנתאות "אטרקטיביות יותר".
במציאות עוד כמה שנים (נניח אפילו 7). התרחיש שהריבית תעלה בכמה אחוזים, בתרחישים מסוימים גם יוכל להגיע ל4% ואפילו יותר (יעד הריבית בארה"ב הוא 3% לעוד כשנתיים עד כמה שאני יודע למשל).
7 שנים מהיום זה בקושי רבע מתקופת ההלוואה של מרבית הרוכשים שקנו בשנים האחרונות למשכנתאות של 25 ו-30 שנה.
בריבית כזו גבוהה ההחזר החודשים יכול לקפוץ באלפי שקלים לעשרות אלפי משפחות. אתה בכלל יכול לדמיין מה זה יעשה?

זה שיש מסלולים קבועי ריבית זה לא ממש משנה, כי המסלולים המשתנים מפתים הרבה אנשים. אין היום כמעט אחד שלא לוקח שליש פריים למשל.
מעניין לראות סטטיסטיקות כמה אחוז מהמשכנתאות הן בריביות משתנות, וגם משתנה כל 5 שנים היא משתנה לכל דבר.
בפועל הסיכון שהעמיסו על עצמם משקי הבית בתקופת עליית המחירים (מ2008) הוא עצום, ולא כל כך משנה מהם הגורמים שהביאו לזה (בנקים, חוסר ידע של הרוכשים, פיתוי מריבית נמוכה וכו').

ואחת מתוצאות הלוואי שתהיה לעליית הריבית היא צמצום ההוצאה הפנויה למשפחות. גם אם המשפחות יוכלו לעמוד בעוד כמה מאות או אלפי ש"ח של החזר,
ההכנסה הפנויה שלהן תצטמצם כל כך שהיא לא תוכל להוציא כסף על דברים אחרים - בגדים, יציאה למסעדה, טיולים בחו"ל, קניות מוצרים וכו'.
לדבר הזה קוראים מיתון. תשאל את היפנים מה זה מיתון.

_________________
All Your Dreams Are Made, When You're Chained To The Mirror And The Razor Blade

כמעט כל מי שאני מכיר (וגם אני מתכנן בעתיד הקרוב מאוד) לוקח שליש פריים ל25-30 שנה.

הסיבה האמיתית שלוקחים פריים ל30 שנה (לפחות אני) זה שאפשר להקטין את הקרן על בסיס חודשי... מה שבעצם זה אומר שגם אם אני מתכנן ורוצה להחזיר את הפריים תוך 10 שנים נגיד אני יכול. אני יכול כל חודש להחזיר את ההחזר החודשי שהייתי מחזיר ב10 שנים וככה לחסל את המשכנתא תוך 10 שנים... לצורך הענין לקחת מראש פריים ל10 שנים פשוט מקרה פרטי של החזרת פריים ל30 שנה... אין שום סיבה לעשות את זה מראש.
לצורך העניין אני כרגע מעדיף לתת לפריים לשבת בצד ולהחזיר עליו כמה שפחות בגלל שהריבית עליו נמוכה מאוד ולהתרכז יותר בקל"צ או במשתנה כל 5 (שהיא די מבעסת, אני מקווה לסגור אותה תוך 5 )...

מסכים שלקחת פריים ל30 שנה ובאמת לתכנן להחזיר את זה במשך 30 שנה זה מסוכן... חלק ניכר מהאנשים שלוקחים פריים ל30 שנה לא מתכוונים לסיים אותה ב30 שנה אלא הרבההה קודם

הפריים הוא רק מסלול דוגמה. מספיק מיליארדים של הציבור יושבים במשתנה כל 5 או בצמודת ריבית (או צמודת מדד) (יש סטטיסטיקה על זה איפשהו?). כשמסתכלים קדימה על ההלוואות האלה לעוד 7+ שנים למשל ובתרחיש ריאלי לחלוטין (ולא פסימי) של עלייה של כמה אחוזים בריבית, זה מתכון בסבירות גבוהה למיתון. זה בלי שאנחנו מדברים על דברים לא צפויים אחרים כמו מלחמות, רעידות אדמה, טלטלות מאקרו עולמיות בכלכלה וכו'. המון אנשים מתכננים את ההחזר החודשי כאילו הוא לא יגדל, ולא מודעים שהוא רק יעלה מכאן כי אנחנו בסביבת ריבית אפסית. המינוף הגבוה של השנים האחרונות יהיה מכפיל שלילי של האפקט הזה.

לצערי תומר, כפי שאמרתי משכנתא היא מרתון ולא מירוץ למרחק קצר. המסע רק מתחיל מרגע לקיחת המשכנתא. את האפקט (אם וכאשר יהיה) של המשכנתאות של המחירים של השנים האחרונות נתחיל לראות רק בעוד כמה שנים. היום הכל זורם על מי מנוחות. עד שמגיעים למפל.

_________________
All Your Dreams Are Made, When You're Chained To The Mirror And The Razor Blade

איזה אינטרס יש לקחת היום הלוואה לא בריבית קבועה?

_________________
"ונניח שזה נכון - מי ידע מזה?" שמעון מזרחי על פרשת הפיצה
"המזל של מכבי הוא שחסכנו מהם להפסיד מול ירושלים בגמר" (מוטי אמסלם)

לא בטוח שאפשר לקחת הכל בריבית קבועה צמודה + יש סיכון אינפלציה עתידי

שיבר - בנק ישראל מציין לא מעט שהוא רואה סיכון ענק בעליית ריבית חדה שעלולה לפגוע בכלכלה ובחוסן הפיננסי של הבנקים. כמו עם הדולר, גם במקרה של המשכנתאות בנק ישראל נמצא בפוזיציה שלפחות בשלב הזה, כל עוד אין שינוי דרמטי לטובה בנתונים הכלכליים, הוא לא הולך לשנות אותה.

_________________
nothing really matters

אין לי ראש למילים ארוכות וביבלברוקס מן מילה ארוכה שכזאת

תכלס כל עוד אין התפתחות אינפלציה, עדיף לבנק ישראל לשמור ריבית נמוכה.
זה עשוי גם לעזור למכור דולרים חזרה לשוק בלי לחזק את השקל

מניח שהכל שאלה של משך ההלוואה.
אם אתה מתכנן לקחת הכל ל25-30 שנה אז כנראה שקבועה לא צמודה זה פתרון בריא ושקול.
אם אתה מתכנן לסגור את ההלוואה תוך 10-12 שנה אז סביר להניח שפריים יהיה זול יותר מקבועה לא צמודה (כמובן שזה הימור, אבל הימור מאוד סביר).

החסרון של קבועה לא צמודה זה שהריבית שלה יחסית גבוהה.
לצורך הענין אני מסתכל קצת בפורום תפוז למשכנתאות ורואה שריבית קבועה לא צמודה למשך של 12-15-20 שנה היא סביב ה4.5 אחוז בעוד שבמסלול של פריים יש הלוואת סביב פריים מינוס חצי.
עם המספרים האלו סביר להניח שבטווח של 12 שנים הפריים יהיה זול יותר מהקבועה לא צמודה. בטווח של 25-30 שנה כנראה שהקבועה לא צמודה תהיה זולה יותר.

( הריביות משתנות דרסטית לפי משך ההלוואה ואחוז המימון שאתה רוצה מהבנק, ככה שצריכים לחשוב על כל מקרה לגופו כמובן, סתם נתתי דוגמא).

יש אחוז מוגבל מסכום המשכנתא שמותר לך לקחת במסלול של פריים. לא זוכר אם זה רבע או שליש מגובה המשכנתא.

_________________
"You can see my knowledge of [Dwyane Wade's] game- we were able to limit him to his season high points of 32,"

סטן ואן גנדי

מותר לקחת עד שליש מהמשכנתא בהלוואת פריים.
בנוסף חייבים לקחת שליש (או 30 אחוז, לא זוכר) במסלול של ריבית קבועה.

בפועל כמעט כל מי שאני מכיר לוקח שליש פריים וגם הרבה משתנה כל 5 שנים. אפשר אגב לקחת גם 100% קבועה לא צמודה, אבל כפי שנאמר הריבית הגבוהה כיום מפתה הרבה לווים למסלולים המשתנים.
לא יודע כמה בנק ישראל מודאג אבל ההנחיות לא השתנו והסיכון הוא עצום. אגב לא רק עליה בחדות. גם עליה מתונה של כמה אחוזים תהיה הרסנית. אבל את ההשלכות נראה כאמור רק עוד כמה שנים שהריבית תעלה באופן משמעותי.

_________________
All Your Dreams Are Made, When You're Chained To The Mirror And The Razor Blade

בינתיים היו בשבוע האחרון 2 דיווחים מעניינים.

בגרפים של אתר "מדלן" נראה שיש ירידה ממוצעת של לא פחות מ6% במחירים ברחבי הארץ. לאחר כמה שעות האתר פירסם הודעה הבהרה הזויה. כנראה קיבלו טלפונים מבעלי עניין (הרי הם חיים על פרסומות של חברות הנדל"ן).
אתמול פורסמו נתונים לחודש מרץ מטעם הלמ"ס שגם הם מראים על ירידה חדה, דו ספרתית, של מכירות קבלנים בהשוואה לרבעון הראשון ב2016.
ורק הנתון של מלאי הדירות הלא מכורות (שמאז שכחלון אסר על איגוד השמאים לפרסם אותו) לא מפורסם ולמעשה מהווה את אחת החידות הגדולות כיום בשוק. לפי הטוענים לקיפאון/ירידה, המלאי הזה עומד על כ-40,000 דירות, והוא גדל בכאלף כל חודש.

_________________
All Your Dreams Are Made, When You're Chained To The Mirror And The Razor Blade

הלמ"ס פירסם שהייתה ירידה של 2.9% ברבעון.

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 1001188709

שיבר, אלא אם כן אתה עובד במחלקת המשכנתאות של בנק או משהו כזה, אני לא בטוח שאני מבין, הן את האמירות הפסקניות שלך לגבי מסלולי המשכנתא והן את הקביעות שלך כאילו חוץ ממך אף אחד לא מבין כלום.

אתה מוכן לשים עכשיו סכום כסף משמעותי בהימור על זה שתוך חמש שנים נניח תהיה קטסטרופה כלכלית בארץ (מוגדרת היטב בפרמטרים מדידים) בגלל ירידת מחירי הדיור?