סל ניוז

אז העונה לא התחילה, הפורום מת ואני משועמם. נתקלתי בכתבה הזו

http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 59,00.html

אשר מתיימרת להביא כמה דוגמאות כיצד ניתן להשקיע 100 אלף ש"ח בתחום הנדל"ן.

אני לכשעצמי מאוד מסתייג מהשקעה בנדל"ן בעת הזו. אני מחזיק כבר שנתיים בדעה שבקצב התפתחות שוק הנדל"ן, אלפי משפחות ימצאו עצמם ברחוב ותהיה הצפה של דירות אשר ימכרו ע"י כונסי נכסים (מדי פעם צצות כתבות התומכות בתיאוריה שלי). לכן, לדעתי השקעה בנדל"ן תהיה אטרקטיבית רק לאחר הקריסה.

אופציה נוספת שהכתבה מעלה, היא השקעה במניות של חברות נדל"ן. לדעתי, גם השקעה זו מאוד מאוד מסוכנת, בעיקר בשל חוסר הפיזור שבה. כאדם סולדי ושונא סיכון תמיד אעדיף לרכוש את כל המדד (ת"א 100) ואג"ח מדינה, על פני השקעה לא מפוזרת.

אז אם לכם היו 100 או 200 אלף פנויים, איפה הייתם בוחרים להשקיע?

_________________
מלבד זאת אני סבור שיש לפטר את הטרויקה

תחושת הבטן שלי לגבי הנדל״ן בארץ דומה לשלך
א״ב של השוק בעולם אומר שהוא תנודתי. מבט חטוף על נתוני העבר בישראל אומר דבר דומה , אם כי, עם מגמת עלייה כללית (slope או הטרנד באקסל) . ברור גם שאם ובעצם כאשר הריבית תעלה, המחירים יירדו.

למרות זאת אציין שבסופו של דבר לנדלן בישראל כן יש הבדל מסוים על אוסטין טקסס נניח. קרי צפיפות וחוסר מקום פיזי אימי להרחבה ושינוי. יהיה מעניין להשוות את מחירי הנדל״ן בתל אביב לאלו של עיר עם מאפיינים דומים בעולם. קשה לי לחשוב על הרבה כאלה, אבל ... אולי מומבאי

_________________
״לי יש דרכון של מדינה מתקדמת ובעוד x שנים אני לא כאן.״ (נכתב בנובמבר 2022, על ידי יוזר שאיננו אני).

אז בשורה התחתונה, אם הבנתי נכון, היית משקיע את אותם 100 200 אלף בשוק ההון (לאו דווקא במניות נדל"ן) ולא בנדל"ן.

_________________
מלבד זאת אני סבור שיש לפטר את הטרויקה

בהחלט. לפחות לא בארץ

_________________
״לי יש דרכון של מדינה מתקדמת ובעוד x שנים אני לא כאן.״ (נכתב בנובמבר 2022, על ידי יוזר שאיננו אני).

קודם כל, כן, תשקיע.
שנית, אל תהיה משקיע "דה מרקר". משקיע "דה מרקר" זה אחד שקורא בעיתון שהנדל"ן בעליה ורץ להשקיע או להפך, שהנדל"ן בירידה ואז לא משקיע. תמיד אפשר להרוויח בנדל"ן, תמיד ! גם שהשוק בקריסה. אנשים תמיד ירצו לגור בדירות, וברגע שתדע את מחיר השוק ותנהל מעקב אחרי מספר רב של דירות, בסוף תשיג עסקה כדאית, ואני מדבר מניסיון. וכאן הדבר החשוב, אתה צריך להתמקד בשוק מאוד מצומצם. סתם דוגמא, קח רחוב בטבריה, תאפיין אותו, תנהל מעקב אחרי כל העסקאות באותו רחוב בשנה האחרונה (ויש מלא טכניקות להשיג מידע). בשלב מסוים תתמקצע ותדע בדיוק כמה שווה דירת 3 חדרים באותו איזור, כמה שווה דירת 4 חדרים וכו'. ומכאן הדרך פתוחה למצוא את הפרייאר שחייב למכור את הדירה, לחוץ, קרה לו אסון והוא חייב כסף ומוכן להתפשר, יש לו חובות והוא חייב כסף עכשיו, נוסע לשליחות ומת להפטר מהדירה וכו'. האמן לי, תעקוב אחרי 20 מודעות, אחת מהן תמיד תהיה כזאת, כלומר אם מחיר השוק 300 אלף הוא ימכור לך ב-200 או סדר גודל כזה. כמובן, זה דורש עבודה, ומעקב, ושיחות טלפון, ולהתחנף לבעלת הדירה ההיא, ולשמוע על הצרות של הקרציה ההוא וכו' אבל זה שווה. וכמובן, עבודה מול מתווכים.
שים לב שאני מדבר כרגע על אקזיט, לא על נדל"ן מניב, ולא על השקעה לטווח ארוך. תקנה במחיר מבצע והמטרה היא איך שאתה קונה להעיף את הנכס, אם אפשר אפילו אחרי שבוע, וככה להתגלגל.

עכשיו לגבי דרכי מימון, אני אישית לא מתעסק עם בנקים למשכנתאות. לך לבנק מסחרי, אם תביא עסקה טובה, יתנו לך הלוואה גם אם אין לך גרוש על התחת ממש כמו שנותנים לך הלוואה לקנות מכונית. נכון, לא כולם יתלהבו מזה אבל בסוף יימצא הבנקאי שיבין שאתה מבקש ממנו הלוואה של 200,000 על דירהששווה 300 אלף לפחות כך שלך ולו אין שום סיכון.


בהצלחה.

_________________
אין דבר כזה גבר תפוס, יש אשה שלא יודעת לעשות מסאז'.

אכן. בהצלחה במציאת דירה שנמכרת בשליש פחות מהערך האמיתי. אבל אם תמצא, אז בכיף למה לא. אני סקפטי אבל אני לא מנוסה. ואני בטוח שאיפשהו בארץ אכן נמכרת דירה כזו.

_________________
״לי יש דרכון של מדינה מתקדמת ובעוד x שנים אני לא כאן.״ (נכתב בנובמבר 2022, על ידי יוזר שאיננו אני).

קודם כל הבהרה, אין לי 100 אלף פנויים זה סתם תרגיל מחשבתי בגלל הכתבה.

מה שאתה (לאומית) מציע זה דבר מעניין, אבל לא הייתי מגדיר אותו כחסר סיכון. נדל"ן הוא לא השקעה נזילה, לכן יש סיכוי לא מבוטל שיקח זמן למכור אותו.
בנוסף, אם נמשיך את הדוגמא שלך, יש הוצאות נוספות המקזזות מהרווח:
1. מס רכישה (במידה וזו דירה שניה)- 10,000 ש"ח.
2. החזרי הלוואה (שצריך להתאימם לגובה שכ"ד ובכלל לא בטוח שתצליח להשכיר).
3. ארנונה.
4. שכ"ט של בעלי מקצוע (עו"ד, מתווך וכו').
5. החל משנה הבאה, מס שבח בשיעור 25% (במידה וזו דירה שניה).

בקיצור, זו אלטרנטיבה להשקעה, רק שאני לא בטוח עד כמה היא ישימה ומול הרווח הצפוי, לא ברור אם שווה את הסיכון.

אני מסכים איתך שניתן תמיד להרוויח, רק שזה מאוד לא פשוט...

עריכה: נורטון, לצורך התרגיל אני מוכן להניח שניתן למצוא מציאה (נניח 20-30% פחות ממחיר השוק)

_________________
מלבד זאת אני סבור שיש לפטר את הטרויקה

וכל זה, קובי, עוד לפני שתמחרת את הסיכון.

(וכן, גם בנדל"ן, תמיד יש סיכון. מספיק שהדירה עומדת כמה חודשים בלי שוכרים וכבר אכלת אותה)

_________________
פעם הייתי Homer.
אף פעם לא תחלו בקדחת!

לאומית עוד משהו, מלבד אתר רשות המסים מאיזה עוד מקור אתה משיג מידע על מחיר הנדל"ן.


אורן,

מובן, לא טענתי שזו השקעה נטולת סיכון, להיפך. אני אומר ששוק הנדל"ן צפוי לקריסת מחירים (מתי בדיוק אני לא יודע, אבל משער שבטווח זמן של 4-5 שנים הקרובות). מכאן שאם תרכוש דירה להשקעה היום, מחיר הקרן צפוי לרדת (סיכון גדול).

_________________
מלבד זאת אני סבור שיש לפטר את הטרויקה

כמובן.
באתי להוסיף, לא לחלוק.

_________________
פעם הייתי Homer.
אף פעם לא תחלו בקדחת!

כמובן שיש הוצאות נוספות. וזה חלק מהעניין, אתה צריך לדעת מה אתה רוצה מעצמך, מה המטרה שלשמה אתה עושה את העסקה, איזה רווח יספק אותך. וכשאתה עונה על השאלות האלה אתה לוקח בחשבון את כל ההוצאות שציינת וזה מגולם במחיר בו אתה מעוניין לקנות את הדירה כדי שתהיה רווחי.
כמובן שיש סיכון שיקח לך זמן למכור אותו, אבל אם תעשה דברים בצורה נכונה, תמזער את הסיכון הזה למינימום. יש מלא טכניקות כדי שזה לא יקרה, וזו תורה בפני עצמה. חלק מהעניין זה לדעת מלכתחילה מה הדרישות של האוכלוסיה באותה שכונה, לאיזה קהל יעד אתה מוכר את הדירה וכו'. סתם דוגמא, קנית דירה 3 חדרים, אתה רואה שבשכונה הספציפית יש ביקוש מצד משפחות רוסיות צעירות עם ילד או שניים. בוא לדירה, תהרוס מחיצה או שניים, והנה הוספת חדר וקיבלת נכס מבוקש ובמחיר גבוה יותר. דרך אחרת, תעבוד עם מתווך, מתווך טוב יעיף לך את הדירה, יותר מזה, מתווך שתיצור עמו קשרים טובים יתאבד בשבילך על הדירה הזו, עד כדי כך. במקום לריב איתו על כל שקל תבוא ותהיה לארג' איתו, תשאל אותו כמה הוא לוקח, יגיד לך 2%, תציע לו 3%. הוא יתאבד על הדירה הזו וישים אותך בתור לפני 90 אחוז מהלקוחות שלו.

בקיצור, מי שיודע לעבוד וצובר ניסיון לא אמור להתקל במצב שהוא קונה דירה בזול ויש לו בעיות להפטר ממנה.

_________________
אין דבר כזה גבר תפוס, יש אשה שלא יודעת לעשות מסאז'.